Kan de gemeente de kantoren leegstand in Deventer oplossen?


OPINIE: De zeepbel van de kantoren leegstand

In ieder geval niet alleen. Zij is immers geen eigenaar van de kantoren in Deventer. Had ze dan het leegstandprobleem van de kantoren kunnen oplossen door te blijven huren? Nee het was slechts een druppel geweest op de werkelijke leegstand. En dan ook nog een hele dure druppel, betaald met gemeenschapsgeld van Deventer. Een druppel die per jaar ook nog eens duurder zou zijn geworden, door de stijgende huur én energielasten.

Door zelf te bouwen op een plek waar al jaren een oplossing voor gezocht is en dat te doen volgens laatste normen worden de huisvesting en energielasten van het gemeentelijk apparaat juist met tonnen blijvend verlaagd in plaats van jaarlijks verhoogd. Tel daarbij op dat de stationszone een topverhuur locatie is door zijn bereikbaarheid dan moet je die juist als gemeente niet bezetten. 

Kijkend naar Deventer is er zeker sprake van een forse kantorenleegstand. Is deze uniek voor Deventer? Zeker niet, het is een landelijk of zelfs een Europees fenomeen. En ontstaan door een samenloop van omstandigheden. De eerste tekenen van de leegstand worden al rond de eeuwwisseling zichtbaar. Waar eerder het herstel in de markt terugkeerde door een toenemende vraag, blijft dat deze keer achterwege, mede door een afnemend

ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Op datzelfde moment blijft de nieuwbouwproductie in een hoog tempo doorgaan. Vooral door veel beschikbaar kapitaal en niet zelden ook een stimulerend beleid van gemeenten. Er wordt vooral bijgebouwd in plaats van oudere panden te vervangen. Als vervolgens de financiële en economische crisis in 2008 toeslaat valt de vraag volledig weg en loopt de leegstand verder  hard op.

De markt zelf reageert veel te traag op de crises. Tel daarbij op dat er op dat moment nog veel complexen in de pijplijn zitten. Ook omdat niemand echt kon voorzien dat de crises zo lang zou gaan duren. Maar waarom saneert deze markt zich dan niet? Duidelijk is dat de kantoren vanuit de “goede tijd” een veel te hoge huurwaarde kennen.

Door de vraag was de huurprijs immers relatief hoog. Maar de kantoor huurprijs was ook onnodig hoog. Bij de grote complexen is er vaak sprake van een huurcontract van bv 5 jaar waarbij er in het contract sprake is van een hoge huurwaarde die in werkelijkheid dus 15 to 20% lager is.

Omdat bij het aangaan van het contract via een zogenaamde sideletter constructie tussen huurder en verhuurder wordt afgesproken dat er een bedrag van bijvoorbeeld 1 jaar  huur niet betaald hoeft te worden. Voor de buitenwereld is dat niet zichtbaar. Wat is dan het voordeel? Eenvoudig, het pand krijgt door het volledige huurcontract een ogenschijnlijk hoge verkoopwaarde. Vaak verkocht de ontwikkelaar het pand met voldoende huurcontracten zo snel mogelijk op de beleggersmarkt. En daar zit deels het probleem van de leegstand. De waarde van die kantoorpanden is dus eigenlijk gebaseerd op lucht.

Door de langdurende leegstand daalt de huurprijs nu sterk maar ook dat is geen oplossing. De weinige huurders die er op de markt zijn zoeken dan alleen de meest aantrekkelijke panden op. Deze zijn vaak nieuwer en beter waardoor de service kosten lager zijn en het binnenklimaat ook nog eens veel prettiger is. Door nieuwere bouweisen is het kantoor vaak  goedkoper in energiegebruik in tegenstelling tot de energiekosten bij  incourante en verouderde gebouwen waar ze juist hoog zijn.

Gevolg is dat de oudere panden nog minder aantrekkelijk worden. De panden dan maar slopen zou je zeggen, maar slopen kost ook geld. Dat geld is er echter niet omdat er geen behoefte is aan nieuwe panden is er ook geen nieuwe investeerder die wil bouwen en dus komt er geen vernieuwingsplan en geen sloopplan. Dan maar transformeren naar woningbouw voor bijvoorbeeld studentenhuisvesting wordt vaak geroepen.

Maar ook dat stuit vaak op belemmeringen. Bijvoorbeeld op het gebied van regelgeving, zoals een bestemmingsplan dat het niet toestaat. Maar kijkend naar Deventer zijn de meeste kantoren op plekken gesitueerd waar het nou niet echt aantrekkelijk is om te gaan wonen omdat ze vaak op of bij industrieterreinen liggen.

Op langere termijn zal de leegstand naar verwachting wel weer afnemen door dat de markt meer in beweging komt. Zeker is dat er verliezen moeten worden genomen door de eigenaren en er meer aandacht zal moeten komen voor regulering van de kantoor behoefte. En dat kan volgens mij alleen in een groter verband worden geregeld.

De kantoren behoefte zou het beste in een regionaal verband moeten worden georganiseerd. Daarmee kan overbodige leegstand op termijn worden afgebouwd en zeker projectmatige wildgroei worden beperkt. Anders  kan bij het aantrekken van de markt eenvoudig op termijn nieuwe overcapaciteit ontstaan.

Alleen op die manier zijn marktpartijen mogelijk te bewegen om bij het aantrekken van de markt echt de verouderde en langdurig leegstaande kantoor objecten en locaties met een open blik te herontwikkelen. Dat zal gelijktijdig de aantrekkelijkheid verhogen om je wel in Deventer te vestigen. En de markt, dat zijn de diverse eigenaren van die kantoren en zeker  niet de gemeente met uw geld.

Bert Kleine Schaars: Deventer Belang

Over Salland TV

x

Check Also

Strijd van Salland in Heino brengt ruim zestigduizend euro op voor onderzoek naar hersenkanker

Inwoners van Heino hebben met z’n allen ruim zestigduizend euro opgehaald voor ...